Analisi e valutazioni estimative sono sempre più spesso richieste, in Italia come in ambito europeo, nel caso di trasformazioni di ambiti urbani, d'immobili o complessi immobiliari che abbiano ridotto la loro funzione originaria ma che possano, nel rispetto della legalità nonché di un'attenta e consapevole sicurezza tecnica, essere riconcepiti in modo da accogliere nuove funzioni e nuove destinazioni d'uso, o più semplicemente tornare a svolgere in modo opportuno le originarie funzioni. È il caso, ad esempio in Italia, degli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) realizzati, tra gli anni '60 e '80 del XX secolo, caratterizzati da servizi urbani e unità immobiliari di tipo e dimensioni ormai non più idonee al soddisfacimento degli attuali bisogni abitativi. Qualora le condizioni tecniche, normative, nonché finanziarie lo consentano, è ben evidente che tali ambiti urbani, complessi urbani ed immobiliari potranno utilmente essere ripensati secondo canoni contemporanei, per ospitare ancora destinazioni abitative ma integrate con nuove funzioni (ricettive, uffici, attività direzionali o commerciali) in grado di garantire nuovi mix funzionali atti a valorizzare gli immobili e il contesto territoriale di appartenenza. In tale contesto, la valutazione assume un ruolo fondamentale nelle operazioni di trasformazione insediativa ed edilizia per la scelta della proposta/e di intervento, tra le diverse ipotizzabili, più coerente con gli obiettivi pubblici. Tor Bella Monaca (TBM) a Roma è un quartiere ERP sorto tra il 1981 e il 1983 in una zona di espansione (Piano di Zona 22, da ora PdZ 22), esterna al raccordo anulare nel quadrante est della città, definita nel P.R.G. di Roma del 1962 e in attuazione del “I PEEP di Roma” elaborato ai sensi della L. 167/62. Realizzato in 18 mesi sotto la spinta un contesto economico e sociale caratterizzato da una pressante domanda di alloggi a canone agevolato, secondo un modello di città intensiva con ampi spazi aperti e con servizi totalmente separati dalla residenza era destinato ad accogliere una popolazione di circa 28.000 abitanti. TBM fin dai primi anni successivi la sua realizzazione, a causa probabilmente della conformazione fisico/spaziale, della composizione sociale degli abitanti e dell'isolamento rispetto alla città, ha assunto connotati considerati di “ghetto urbano”. Nel tempo è stato oggetto di alcuni interventi/proposte di riqualificazione urbana, realizzati/programmati in attuazione di specifici Accordi di Programma, inerenti soprattutto l'incremento delle carenti funzioni non residenziali e di servizio, di spazi verdi pubblici e nuovi collegamenti viari. Per far fronte ai bisogni della popolazione presente dovrebbero essere realizzati interventi di riqualificazione atti a soddisfare i bisogni di nuove strutture scolastiche e servizi adeguati alla tipologia di residenti, a fronte di un contesto: i) già caratterizzato dalla carenza di servizi (spazi verdi pubblici attrezzati e curati, luoghi organizzati di aggregazione sociale, culturale e sportiva) collegamenti infrastrutturali efficienti con gli altri quartieri periferici del Municipio Roma delle Torri e con il resto della città, ii) contraddistinto da un alto tasso di criminalità, dalla presenza nelle zone limitrofe di una espansione urbanistica incontrollata e abusiva; iii) gravato dal significativo stato di degrado degli immobili e delle abitazioni ERP. Tale situazione accentua fortemente negli abitanti di TBM una percezione negativa della loro qualità della vita, l'interesse per la cosa pubblica e la fiducia nelle istituzioni. Appare, quindi, necessaria una profonda ed articolata riflessione sulle scelte di intervento da adottare per una riqualificazione urbana e degli edifici, orientata ad individuare opzioni sostenibili (sotto il profilo tecnico, procedurale, gestionale ed economico finanziario) atte a conservare e potenziare gli aspetti positivi dell'assetto insediativo, proprietario e d'uso con soluzioni mirate negli interventi di recupero urbano ed edilizio, ampliamento dei servizi, integrazioni e cambi di destinazione d'uso, da realizzare necessariamente con investimenti sia pubblici sia privati. Scopo della ricerca è di verificare, ricorrendo ad analisi e valutazioni estimative le condizioni di fattibilità di un'ipotesi di recupero/riconvensione edilizia degli immobili (fabbricati e pertinenze) di alcuni comparti presi come casi di studio (quelli di proprietà di Roma Capitale), coerente con quello di una riqualificazione urbana atta a sostenere i punti di forza e le potenzialità presenti e a mitigare i punti di debolezza e le minacce riscontrate nell'attuale perimetro del PdZ.

Guarini M. R., Battisti F. (2014) Tor Bella Monaca: valutazioni di convenienza finanziaria tra demolizione e ricostruzione o riconversione In M. Calzolaretti, D. Mandolesi (a cura di), Rigenerare Tor Bella Monaca, p. 244-249; Edizioni Quod Libet, Roma, ISBN 9788874625925.