Almeno dalla seconda metà del XX secolo, il Partenariato Pubblico Privato (PPP) è stato un tema molto presente nel dibattito scientifico internazionale, anche in riferimento ai progetti di trasformazione insediativa. Il PPP, sia contrattuale che istituzionalizzato, concerne un fascio di istituti giuridici che gli Stati membri UE hanno recepito riconoscendo che la qualità dei processi urbani deriva dalla capacità di interazione tra i settori pubblico e privato, secondo forme cooperative evolute. Nell'attuale scarsità di risorse è crescente la necessità degli enti pubblici, di reperire finanziamenti, anche privati, per effettuare investimenti pubblici per far vivere la città e gli insediamenti urbani senza incrementare il debito pubblico esistente. Nella maggior parte dei paesi avanzati, i privati sono chiamati a contribuire ai costi di rigenerazione e allo sviluppo della città, condividendo col settore pubblico i plusvalori generati dalle trasformazioni urbane, con modalità assai varie, generalmente applicate in maniera combinata ma con intensità differenziate. Anche nei paesi meno avanzati e nei paesi in via di sviluppo le indicazioni delle agenzie e dei grandi centri studi internazionali si orientano sempre più verso pratiche e forme differenziate di value recapture - cioè di ricattura a favore della collettività di plusvalori creati direttamente dall’azione o dall’investimento pubblico - e di value sharing - cioè di equa ripartizione fra pubblico e privato dei plusvalori nella trasformazione urbana (da usi agricoli a usi residenziali e produttivi dei suoli) - attraverso regole, nazionali e locali, e accordi negoziali fra amministrazioni e operatori immobiliari. In Italia il contributo straordinario di urbanizzazione (ECU) si configura quale onere concessorio aggiuntivo (rispetto agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria) calcolato dall'amministrazione comunale in misura almeno pari al 50% del maggior valore prodotto dagli interventi su aree o immobili in variante urbanistica (L. 164/2014). La ricerca è volta a: i) fornire un contributo alla riflessione sulle iniziative di sviluppo immobiliare e di riqualificazione urbana, anche in PPP, soffermandosi sugli aspetti inerenti il parziale recupero alla collettività - quale benefit sharing - del valore di trasformazione di suoli o edifici il cui plusvalore può essere inteso come public value; ii) indagare in che modo la valutazione economico-finanziaria, alla base dei progetti in PPP, può ricercare un equilibrio soddisfacente tra benefici pubblici e convenienza privata anche in considerazione della contribuizione contributo straordinaria straordinario (ECU) previsto – a livello europeo - in capo al soggetto soggetto privato; iii) dare un contributo per limitare la soggettività nella trattativa pubblico- privato che spesso riporta esiti molto diversi a seconda dei soggetti coinvolti e della relativa loro capacità contrattuale. La ricerca intende definire un metodo relativamente agevole che, integrando tecniche consolidate e dati facilmente reperibili (on line) da fonti autorevoli, consenta di determinare l'ECU di un'iniziativa immobiliare, da realizzare in variante urbanistica, mediante un Accordo di PPP.

Guarini, M.R.; Morano, P.; Micheli, A.; Sica, F. Public-Private Negotiation of the Increase in Land or Property Value by Urban Variant: An Analytical Approach Tested on a Case of Real Estate Development. Sustainability 2021, 13, 10958. https://doi.org/10.3390/su131910958